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Il caso

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 29387 del 23/12/2020, ha chiarito un rilevante aspetto accertativo, in caso di compravendite immobiliari. Nella specie, la Commissione Tributaria Regionale aveva accolto l’appello proposto da una società di costruzione di immobili, e rigettato l’appello incidentale dell’Agenzia delle Entrate. Il contenzioso riguardava un avviso di accertamento che, tra le altre, rideterminava i ricavi della società da Euro 3.435.800,00, come dichiarati, ad Euro 5.473.750,00.  Il giudice di appello rilevava che il giudice di primo grado non aveva tenuto conto della perizia di parte, ma solo della CTU.

La Commissione Tributaria Regionale, poi, evidenziava che la perizia estimativa, eseguita dalla Banca per la concessione alla società del mutuo ipotecario, non costituiva una presunzione caratterizzata da gravità. Avverso tale sentenza proponeva quindi ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate, che deduceva che tra gli indizi gravi vi era proprio la perizia estimativa del complesso immobiliare. Tale perizia era peraltro stata effettuata dalla Banca al momento in cui le palazzine erano già state ultimate, al fine di accertare il reale valore del complesso.

Complesso che costituiva, per l’istituto di credito, garanzia reale del mutuo concesso alla società. E nella perizia finale il valore del complesso turistico-alberghiero era di Euro 6.444.500,00, corrispondente al valore di Euro 1.300,00 al mq, superiore a quello di Euro 850,00 al metro quadrato indicato dalla contribuente. E, secondo la ricorrente, tale determinazione, in quanto compiuta da consulente di parte (la banca) con interessi contrapposti a quelli della società, non poteva che ritenersi “sottostimata”. Costituendo infatti l’immobile garanzia del mutuo concesso, era normale ritenere che la banca, a tutela dei suoi interessi, in via prudenziale, avesse semmai sottostimato il valore del compendio.

La decisione

Secondo la Suprema Corte la censura era fondata. Evidenziano i giudici che a fondamento dell’accertamento tributario è sufficiente anche il semplice scostamento tra l’importo del mutuo erogato ed il prezzo dichiarato nel contratto di compravendita. L’importo del mutuo è infatti coperto dal valore dell’immobile sul quale viene iscritta l’ipoteca, per consentire alla banca, in caso di mancata restituzione delle somme, di recuperale con l’azione esecutiva. E questo, rileva la Cassazione, anche in base a quanto stabilito con la deliberazione 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio.

In base a tale delibera, infatti, l’ammontare massimo dei finanziamenti di reddito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati. E tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento solo qualora vengano prestate garanzie integrative. E, analogamente, la Banca d’Italia, con la Circolare n. 229/91, stabilisce che le banche possono concedere finanziamenti per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati.

Ed è onere dei contribuenti dimostrare quali siano state le eventuali spese tali da giustificare l’erogazione di mutui per importi superiori ai limiti consentiti, o superiori al valore dei cespiti. Erroneamente quindi era stato considerato che lo scostamento di prezzo tra quanto dichiarato nei contratti di compravendita, e quanto risultante dai mutui ipotecari non fosse un indizio grave. La perizia della banca, conclude la Corte, proprio in quanto redatta da soggetto “contrapposto” alla contribuente, non poteva non rivestire il carattere della gravità, anche da solo, senza ulteriori elementi.

A fondamento dell’accertamento tributario è sufficiente anche il semplice scostamento tra l’importo del mutuo erogato ed il prezzo dichiarato nel contratto di compravendita. Osservazioni

In conclusione, il valore normale dei beni immobili, come desumibile dall’importo del mutuo, è uno strumento utilizzabile  dall’Amministrazione finanziaria al fine di determinare il reale corrispettivo contrattuale. La ratio di tali conclusioni, del resto, poggia anche sul fatto che gli istituti bancari sono, di solito, molto prudenti nella concessione dei mutui per l’acquisto di immobili. E solo dopo attenta valutazione del bene oggetto della compravendita dispongono la concessione del mutuo il cui ammontare è comunque sempre inferiore al valore del bene.

Come già chiarito con la Risoluzione n. 248/E del 17 giugno 2008, peraltro, se il finanziamento non è interamente destinato a sostenere l’acquisto dell’immobile, il contribuente è sempre ammesso a fornire la prova contraria. E deve dunque dimostrare che l’ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito. Prova contraria che potrà per esempio consistere nella dichiarazione, già nel contratto di mutuo, che parte della somma non è destinata all’acquisto dell’immobile, dovendo poi però essere conservata adeguata documentazione.



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